建て替え・住み替えはどっちがいい？費用相場の差額や相談先の基準を解説

相続したご実家やある程度築年数が経ったご自宅など、建て替えと住み替えで迷うケースは多いです。

建て替え・住み替えにはそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらがマッチするかは土地の状況や予算などさまざまな条件で変わります。

そこで今回は、建て替えと住み替えのメリット・デメリット、費用相場などを比較し、基本的な考え方について詳しく解説します。

建て替え・住み替えで迷ったときの相談先の選び方も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

結論：建て替え・住み替えどっちがいいかはケースバイケース

最初に結論をお伝えすると、建て替えと住み替えどちらが良いかはケースバイケースです。

※建て替え・住み替えの判断要素の例

• 予算や住宅ローンの残債
• 土地の広さや環境
• 自宅の売却金額相場
• 今の家に対する不満や要望

例えば、土地の日当たりや周辺環境などに不満があるなら、建て替えより自宅を売却して住み替えた方が理想のマイホームになる可能性が高いです。

しかし、自宅の売却金額が住宅ローンの残債に届かない場合は、住み替えだとダブルローンになり負担が大きくなるケースもあります。

また、住み慣れた環境を離れたくない、間取りで不満を解決できる場合は、建て替えの方がマッチするかもしれません。

このように、建て替えと住み替えどちらが良いか判断する際は、複数の要素を総合的に比較検討する必要があります。

どちらが向いているか判断するために、次の章からそれぞれのメリット・デメリットを1つずつチェックしていきましょう。

建て替えのメリット・デメリット

今の土地にそのまま住み続けられるのが建て替えのメリットですが、仮住まいや工期の長さなど注意すべきデメリットもあります。

建て替えのメリット

環境が変わらず、土地探しがない、間取りづくりしやすいなど建て替えのメリットは複数あります。

慣れた場所に住み続けられる

長年慣れてきた環境を変えることなく、同じ場所で住み続けられる安心感は建て替えの大きなメリットです。

住まいづくりでは、日当たりや音の問題など、土地探しにまつわる失敗談も少なくありません。

建て替えの場合はこのような環境面のトラブルの心配がなく、ご近所の顔も分かっているので安心感がありますね。

また、マイホームの土地探しには多くの時間と労力がかかりますが、建て替えはすぐに間取りの検討を始められるのもメリットです。

ベースとなる家があるので改善点を見つけやすい

建て替えの場合、今の家に対する不満や改善点をリストアップして、より良い新築プランを考えやすいのも魅力的なポイントです。

「もっと広いリビングが欲しい」「キッチンが使いづらく暗い」など、今の家をベースにすると理想の間取りやデザインを見つけやすくなります。

前述したように土地もそのままなので、日当たりや周囲の家の視線なども踏まえて間取りを考え、失敗を防ぎやすいのもメリットです。

費用総額をコントロールしやすい

建て替えは土地取得費用がないため、建物にお金をかけたり、コンパクトにして費用を抑えたり、コストをコントロールしやすいのもメリットです。

住み替えや新築の場合、住みたいエリアの土地相場が高いと取得費用の負担が大きくなり、建物のコストを削らざるを得ない場合もあります。

土地代がかからない分間取りやデザインの選択肢が増え、理想のマイホームを建てられる可能性も高くなります。

建て替えのデメリット

実際に建て替えをしてみないと気づきにくいデメリットも複数あるため、しっかり把握しておきましょう。

引っ越しが2回必要

建て替えの場合、新しい家で暮らすまでに2回引っ越す必要があり、費用と手間がかかるのはデメリットです。

• 今の家から仮住まいに引っ越し（1回目）
• 仮住まいから新居に引っ越し（2回目）

近くに仮住まいする場合は自分たちで引っ越せばコストは抑えられますが、何度も荷物を運ぶ手間はかかります。

また、仮住まいに荷物が入りきらない場合、トランクルームなどを別途借りる必要もあります。

仮住まいのハードルが高い

建て替え期間中の仮住まいを探し、費用負担のハードルが高いのもデメリットの1つです。

今の家の近くに、間取りや賃料などちょうど良い条件の物件が見つかるかは運しだいです。

特にファミリー向けの賃貸物件はエリアによっては数が少なく、賃料の負担も大きくなる傾向があります。

仮にちょうど良い物件が見つかっても、仮住まいの短期契約は断られてしまうケースもあります。

セットバックで狭くなる可能性がある

今の家が接道義務を満たしていない場合、建て替え時にセットバックが必要になり、敷地や延床面積が狭くなるケースもあります。

セットバックとは、土地と前面道路の境界を後退させて、道路の幅を広げることを指します。

前面道路の幅が4ｍ未満の土地は「要セットバック」になり、建て替え時に土地が狭くなってしまうのです。

セットバックで敷地面積が少なくなると、建ぺい率や容積率に基づき建てられる延床面積も狭くなってしまう可能性があります。

解体を含めると工期が長くなる

建て替えは今の家の解体が必要になるため、一般的な新築住宅より工期が長くなるのもデメリットです。

工期が長くなると、仮住まい期間中の賃料負担も増えてしまいます。

前述したセットバックが必要な場合や、重機が使用できない土地などは、さらに工期も長くなります。

住み替えのメリット・デメリット

住み替えにもメリット・デメリット両面ありますので、それぞれチェックしていきましょう。

住み替えのメリット

費用面・環境面など、住み替えには複数のメリットがあります。

売却益を新居の購入費用に充てられる

今の家の売却益で新居を建築・購入でき、費用負担を抑えられるのは住み替えの大きなメリットです。

ある程度の金額でご自宅を売却できれば、新居の住宅ローン負担を減らすことができます。

土地環境から一新できる

住み替えの場合住む土地から選べるため、立地や周辺環境を一新できるのもメリットの1つです。

日当たりや騒音、近隣トラブルなど、今の土地に大きな不満がある場合は、住み替えで環境を変えるメリットは大きいです。

仮住まいが不要

住み替えは古い家から新居へ引っ越しが1回で済み、仮住まいが不要なのもうれしいポイントです。

仮住まいを探す手間や家賃の負担がなく、賃貸住宅で我慢して暮らす期間がないのは大きなメリットですね。

選択肢が豊富

建て替えの場合新居は新築注文住宅に限られますが、住み替えは選択肢が豊富なのがメリットです。

住み替えなら建て替えやマンションも選択肢に入り、新築・中古など費用に合わせて選べます。

住み替えのデメリット

住み替えでは今の家を売却するハードルが高く、次のようなデメリットに注意が必要です。

家が売れないと時間がかかる

一般的な仲介売却では、不動産会社を通じて買主を探すため、なかなか売れず住み替えに時間がかかるケースもあります。

自宅の売却にかかる期間は3～6か月が目安と言われていますが、買主がうまく見つからないともっとかかる可能性も。

いつ売れるかは運しだいなので、確実な引っ越しのタイミングが分からないのはデメリットですね。

不動産会社の直接「買取」なら時間はかかりませんが、売却金額は相場より安くなってしまいます。

希望金額で売れるか分からない

仲介売却では自宅の売却金額を売主ご自身が設定できますが、希望金額で売れるとは限らない点もデメリットです。

ご自宅の住宅ローン残債がある場合、売却益が足りないとダブルローンになるため、審査のハードルが高くなり、費用負担も大きくなります。

建て替え・住み替えの費用相場を比較

自宅を建て替えた場合、新たに注文住宅を建てて住み替えた場合の費用相場を比較してみましょう。

	建て替え	住み替え
平均費用	5,745万円	5,963万円 （建物4,034万円＋土地1,929万円）
平均延床面積	136.3㎡（約41.23坪）	116.2㎡（約35.15坪）
建物の坪単価	約139万円	約114万円

〈参照〉令和5年度住宅市場動向調査

全国平均で比較すると、建て替えは5,745万円、住み替えの建物＋土地の総額は5,963万円となりました。

純粋な費用総額で比較すると住み替えが218万円安いですが、自宅の売却益によって負担は変わります。

また、建て替えは約41.23坪と平均延床面積が広いため、住み替えと同じ約35.15坪にそろえると4,885万円と安くなります。

あくまで平均ではありますが、資金計画を立てる際の大まかな目安にしてみてください。

建て替え・住み替えの相談先は？

建て替えは工務店やハウスメーカー、住み替えは不動産会社に相談するイメージがありますが、結論としては両方扱っている会社に相談するのがおすすめです。

建て替え・住み替えどちらかにしか対応していない会社は、立場上自社のサービスや商品を強く推さざるを得ないため、中立なアドバイスを受けるのは難しいでしょう。

両方とも扱っている会社なら、今回ご紹介したメリット・デメリットを踏まえて、予算や土地の状況などに合わせて適切なアドバイスをしてくれる可能性が高いです。

例えば私たち矢島建設工業は、建て替え・住み替えどちらにも対応できる住宅会社です。

どちらにも対応する中立的な立場から、建て替えと住み替えの比較検討・アドバイスをいたします。

また、建て替え中の仮住まい探し、住み替え用の土地探しなど、負担が大きいこともトータルサポート可能です。

費用のことや住宅ローンのこと、建て替えや住み替えの実際の流れなど、どんなこともお気軽にご相談ください。

監修者情報

石橋光孝矢島建設工業株式会社　商環境事業部　事業部長
一級建築施工管理技士／監理技術者／サウナ・スパプロフェッショナル／DIYアドバイザー

北海道生まれ。乃村工藝社、日商インターライフ、秀建などを経て2024年矢島建設工業に入社。
1985年から様々な商業施設の設計施工業務に携わり、3000件を超えるリアル店舗の設計・監修や施工・マネジメントを手掛ける。
近年はサウナ・温浴施設のプロジェクトに関わり、サウナ事業を学ぶため全国のサウナやフィンランド・ドイツ・エストニアにも渡って知見を広めている。
新事業のアドバイスを、ものづくりの目線から忌憚のない意見をする事がモットー。

第2期サウナ開業塾生
第1回Tehdään Sauna! Finland 修了

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