擁壁のある土地はやめた方がいい？後悔を防ぐ購入時のチェックポイント

注文住宅を新築するための土地に擁壁がある場合、購入して良いのか迷う方が多いようです。

擁壁のある土地は費用や土砂崩れなどのデメリットがあり、買うのはやめた方が良いと言われることも少なくありません。

しかし、擁壁のある土地は高台などで眺望が良いことが多く、危険な物件を上手に回避できればお得に購入できることもあります。

そこでこの記事では、擁壁のある土地の注意点や後悔を防ぐためのチェックポイントを詳しく解説します。

そもそも擁壁とは？

擁壁とは、高低差のある土地やがけの地盤崩壊を防ぐための構造物のことです。

※擁壁の種類

• ・RC（鉄筋コンクリート）
• ・間知ブロック
• ・大谷石
• ・CBブロック

擁壁の構造は上記のようにさまざまな種類があり、年代や土地の高低差など状況によってつくり方が違います。

近年は鉄筋コンクリート造や間知ブロックによる擁壁が主流ですが、古い土地では大谷石やCBブロックが積まれているケースも見受けられます。

また、擁壁の高さによっては、建築基準法や自治体のがけ条例の対象となり制限を受けるケースも。

例えば、高さ2メートル以上の擁壁をつくる場合は、建築基準法に基づく確認申請の手続きが必要です。

また、自治体のがけ条例の対象となる場合は、擁壁の寸法や構造、家を建てられる範囲などに影響を受ける可能性もあります。

擁壁のある土地はやめた方が良いと言われる理由

擁壁のある土地は、倒壊や土砂崩れのリスクがある、余計な費用がかかる、将来売れないなど、買ってはいけない土地の特徴に挙がることが多いです。

擁壁は土地の持ち主に管理責任があり、万が一倒壊して周囲に被害を与えた場合、損害賠償を請求されるリスクがあるのは事実です。

また、しっかり作られた擁壁は耐久性が高いように見えますが、実際は耐用年数が存在し、つくり直す際は多額の費用がかかります。

擁壁の位置や大きさによっては申請が必要なケースもあり、工期が伸びたり家づくりの追加費用がかかったりするケースも。

リスクを抱えた擁壁のある土地を、古家を壊して更地として販売しているケースも少なくありません。

このようにさまざまなデメリットがあるため、なるべく擁壁のある土地を避けた方が良いのは事実です。

ただし、住みたい地域に高低差が多いなど、どうしても擁壁を避けられないケースもあります。

また、事前のチェックでリスクを回避すれば、擁壁のある土地を買うメリットもあり、絶対に購入してはいけないわけではありません。

擁壁のある土地に家を建てるメリット

擁壁のある土地は眺望や日当たりが良いといったメリットがあり、うまく選べばコストパフォーマンスと満足度が高いマイホームを建てられる可能性もあります。

見晴らしや日当たりが良い土地が多い

擁壁は高低差のある土地につくられるため、見晴らしや日当たりが良いケースが多いのがメリットです。

平地の場合は隣の家が同じ高さにありますが、擁壁で高低差があると遠くまで見渡せる眺望の良い家を建てやすいです。

また、南向きの斜面ならほかの建物の影になりにくく、一日中日当たりが良い土地を見つけやすいのも魅力的なポイント。

相場より安く購入できる

擁壁のある土地は相場より安く購入できる傾向があり、費用を抑えたり建物の性能や設備を充実させたりできるのもメリット。

前述したような眺望や日当たりが良い土地は坪単価が高くなりますが、擁壁がある場合は相場より安く販売されていることが多いです。

擁壁のある土地が相場より安いのは、前述したようなデメリットやリスクがあるためです。

また、宅地造成工事規制区域に指定されている土地に擁壁があるケースも多く、開発許可が必要な代わりに安く販売される傾向もあります。

しかし、危険な擁壁や自由に家づくりができないなどの条件を回避すれば、お得に理想的な土地を購入できるケースもあります。

擁壁のある土地の後悔を防ぐためのチェックポイント

実際に擁壁のある土地を購入する際は、後悔を防ぐために次のポイントをしっかりチェックしましょう。

不適格擁壁ではないか？

マイホームを新築するための土地を購入する場合、不適格擁壁は避けるのが基本です。

不適格擁壁とは、現行の建築基準法が施行される前につくられており、建築確認申請されていない擁壁のことです。

不適格擁壁自体は違法ではありませんが、住宅を新築する場合はつくり直しが必要になる可能性があります。

余計な費用や工期がかかるため、基本的には不適格擁壁のある土地は避けた方が良いでしょう。

現行の法基準に適した擁壁は検査済証が発行されているため、不動産会社や市町村の窓口で確認しましょう。

危険な擁壁の構造ではないか？

擁壁のつくり方によっては倒壊リスクが高く危険なケースもあるため、必ず確認すべきポイントです。

• ・二段擁壁や増し積み擁壁
• ・石を積み重ねただけの簡易的な擁壁（空石積擁壁）
• ・張り出しがある擁壁

既存の擁壁の上にブロックやコンクリートを継ぎ足した増し積み擁壁は、構造的にもろく倒壊するリスクが高いです。

また、石を積んだだけでコンクリートで一体化していない簡易的な擁壁、張り出しがある特殊な擁壁なども、避けた方が良いでしょう。

倒壊リスクのある劣化はないか？

つくられた年代が古い擁壁は、倒壊リスクにつながる劣化や破損がないか確認しましょう。

※倒壊リスクのある擁壁の劣化の例

• ・亀裂やひび割れ
• ・膨らみやブロック・石のズレ
• ・水抜き穴がないor詰まっている
• ・すき間から白い成分が染み出している
• ・擁壁の表面が湿っている

上記のようなサインが見られる擁壁は、劣化が進んでいて倒壊リスクが高い可能性があります。

法基準をクリアしていてマイホームを建てられたとしても、将来破損や倒壊によって後悔するリスクがあるため、避けた方が良いでしょう。

つくり直す必要はあるか？

倒壊リスクのない擁壁であっても、寿命とつくり直す必要性を確認することも大切です。

擁壁には耐用年数があり、一般的には30～50年前後がつくり直すタイミングと言われています。

マイホームは数十年単位で長く暮らす場所ですから、今は問題なくても将来つくり直す必要が考えられます。

仮に40年経った擁壁がある土地の場合、マイホームを建ててすぐに擁壁のつくり直しが必要になる可能性もあるのです。

擁壁の耐用年数があとどれくらいあるのか、つくり直すためにどれくらいの工期や費用がかかるのかなど、土地を購入する前に必ず確認しましょう。

家を建てる位置や間取りの制限がないか？

擁壁のある土地選びでは、理想のマイホームを建てられるかという視点のチェックも必要です。

擁壁は建築基準法や自治体のがけ条例の対象となり、家を建てる位置の制限を受けるケースもあります。

神奈川県横浜市を例に挙げると、勾配が30度、高さ3メートルを超える擁壁はがけ条例の対象になり、居室の位置や建物の位置の制限を受ける可能性があります。

制限は擁壁の位置や高さ、自治体の条例によっても変わるため、家づくりの専門家に確認してもらうのが確実です。

参考：横浜市建築基準条例及び同解説

隣地とのトラブルリスクはないか？

隣の家や土地との間に擁壁がある場合、境界線をめぐるトラブルのリスクがないかも確認すべきポイントです。

境界の位置はケースバイケースで、築年数が古くあいまいな場合はトラブルになるケースが多いです。

例えば擁壁をつくり直す場合、どの位置につくるのか、費用をどちらが負担するのかなど、さまざまなトラブルの原因があります。

境界を示す杭や標識が設置されているか確認し、見当たらない場合は登記簿を確認したり、測量で確定させたりする必要があります。

そもそも災害リスクはないか？

台風や地震による災害リスクは全ての土地選びに共通するポイントですが、擁壁のある土地では特に重要度が高いです。

例えば、大雨による土砂災害のリスクが高い地域では、擁壁が倒壊する可能性も高くなります。

ハザードマップなどを確認して、特に災害リスクが高い土地を回避しましょう。

参考：ハザードマップポータルサイト

外観デザインに影響を及ぼさないか？

既存の擁壁に問題がなくそのまま使える場合は、マイホームの外観デザインに影響を及ぼさないかチェックすることも大切です。

せっかくデザインにこだわっておしゃれな新築住宅を建てても、古い擁壁のせいで残念な外観に見えてしまうこともあります。

擁壁が目立つ位置にある場合は、外観デザインの一部として考え、見栄えや表面を装飾する方法があるのか確認しましょう。

まとめ

擁壁のある土地はデメリットやリスクもあるものの、うまく見極められれば条件の良い土地をお得に購入できるケースもあります。

ただし、一般の方が擁壁の構造や状態、関連法規まですべてチェックするのは難しいため、住まいづくりのプロに相談するのが確実です。

神奈川県横浜市の矢島建設工業は、擁壁のある土地までプロがお伺いし、お客様と一緒にチェックすることが可能です。

また、住所をお伺いし、Googleマップのストリートビューなどで擁壁の状態をある程度判断する方法もあります。

土地を内見する前に相談いただければ、擁壁をチェックすべきポイントや写真を撮っておくべき場所をお伝えして、それを基にアドバイスもできますので、ぜひお気がるにご相談ください。

監修者情報

石橋光孝矢島建設工業株式会社　商環境事業部　事業部長
一級建築施工管理技士／監理技術者／サウナ・スパプロフェッショナル／DIYアドバイザー

北海道生まれ。乃村工藝社、日商インターライフ、秀建などを経て2024年矢島建設工業に入社。
1985年から様々な商業施設の設計施工業務に携わり、3000件を超えるリアル店舗の設計・監修や施工・マネジメントを手掛ける。
近年はサウナ・温浴施設のプロジェクトに関わり、サウナ事業を学ぶため全国のサウナやフィンランド・ドイツ・エストニアにも渡って知見を広めている。
新事業のアドバイスを、ものづくりの目線から忌憚のない意見をする事がモットー。

第2期サウナ開業塾生
第1回Tehdään Sauna! Finland 修了

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